“摊大饼”模式在城市发展过程中被批评为"大蛋糕"模式，在城市发展过程中，城市化率和服务业占GDP的50%以上，城市发展也开始从增量扩张转向存量更新的新阶段，"大蛋糕"模式逐渐成为过去的模式，以开发存量资源为重点的城市"有机更新"已成为新时期城市发展的主流。

目前，我国越来越多的城市开始加大对促进城市更新的政策支持力度，但仍存在资金短缺、政策标准不规范、形象工程屡禁不止等瓶颈，迫切需要通过改革和创新实现突破。

开放"的"股份制"城市发展模式

到目前为止，北京、上海、广州、天津等地加快了城市存量资源的更新改造。

位于北京西直门交通枢纽附近的北京盐荣公园，曾是中国盐业集团的储盐仓库，随着经济的发展和城市功能的不断提升，位于北京核心区、占地近10亩的储盐库已越来越不能满足城市发展的需要，它作为一个仓储场所，吸引了大量的交通和物流，干扰了西直门周边的交通，企业的固定资产也越来越低，经营效率越来越低。

鉴于这种情况，中岩集团在西城区、丰台区、通州区和包括北京延长花园在内的其他地区和县进行了七项类似资产的全面更新和改造。保留了北京延长花园主仓库的整体框架结构，并在此基础上进行了改造和结构加固，建成了6000平方米的办公空间。在过去，破旧的仓库已经成为一个优雅的办公庭院。旧仓库的红砖体现了后工业时代的感觉，是对科技创新整体风格的补充。

与高层建筑的写字楼相比，这种环境在高科技企业和文创企业中尤其受欢迎。"北京延长公园的负责人刘馨说，目前已经出租了6000平方米的办公空间，全部都是高科技企业。

他说："鉴于市区重建及其他有关问题，中华全国工商总会地产商会市区重建局最近在全国三十多个城市进行专题研究。"根据相关研究报告，"十三五"以来，我国新城市化建设取得阶段性成果，2019年居民人口城市化率达到60.6%，第三产业增加值达到国内生产总值(GDP)的53.9%。这两个关键数据标志着我国城市发展从增量扩张到存量更新的新阶段。

全国工商联房地产商会市区更新分会会长柴志坤说，由于第三产业增加值超过第二产业增加值，以前的"大蛋糕"模式已不能满足城市发展的新要求，它不仅占用了农村土地，减少了单位基础设施服务人口，增加了地方政府的债务负担，而且大大削弱了城市的集聚效率，产生了大量低效的城市土地资源，影响了经济产出效率。

据了解，目前，包括北京在内的部分城市、空置写字楼、仓储等建筑大量存在。北京珠富集团董事长董友表示，目前，北京门头沟、石景山和通州区的空置房地产面积已超过1000万平方米。

行业分析人士认为，由于大量的新供应和市场需求不足，北京许多工业园区的空置率持续上升。预计到2020年年底，北京成熟工业园区的数量将超过1500万平方米，空置率将超过30%。

中国人民大学国家发展战略研究所高级研究员秦宏说，从1978年到2018年，中国城市人口增长了3.8倍，但同期城市建设面积增长了7.4倍，从7000平方公里增加到58500平方公里，是人口增长速度的两倍。

据报道，目前我国总体城市化率超过60%，其中80%以上的城市有20座，70%以上的40座城市已经处于人口流失状态，但仍处于扩张性发展之中，这不利于未来的发展，必须挖掘城市内部潜力，提高城市效率，实现新的增长。

以成都为例，城市扩建中的基础设施建设成本越来越难以忍受。近年来，成都考虑基本停止对外扩张，促进市中心"有机更新"，如将一些老批发市场改造为办公商业设施。